Об основаниях расторжения договоров аренды государственных, муниципальных земельных участков по инициативе арендодателя.
Часть 2 (1)
В первой части статьи мы рассмотрели общие основания для расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, по инициативе арендодателя. Во второй части разберем вопрос об обязанности уплаты арендной платы в измененном размере (и последствий неуплаты), а также отдельные ситуации по возможности расторжения договора арендодателем в случаях, когда: арендатор обладает особым статусом – является резидентом Свободного порта Владивосток); на земельном участке имеется объект незавершенного капитального строительства, принадлежащий арендатору.
Одним из распространенных вопросов, возникающих у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, является следующий: обязан ли арендатор платить за аренду по повышенным арендным ставкам, если об изменении арендной платы его не уведомил уполномоченный орган – арендодатель, и каковы последствия неуплаты (несвоевременной уплаты)?
Необходимо заметить, что в последнее время в большинстве договоров арендодатель предусматривает условие, в соответствии с которым следить за повышением ставок арендной платы (и своевременно оплачивать арендную плату по актуальному размеру ставок) обязан арендатор. Однако, даже если в договоре такой обязанности не содержится, то судебная практика однозначна: арендные ставки на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, являются регулируемыми ценами, и не зависят от усмотрения, действий и бездействия сторон договора аренды, т.е. в любом случае должны оплачиваться в том размере, который был установлен нормативными правовыми актам в соответствующем расчетном периоде. Таким образом, арендатор должен самостоятельно отслеживать изменение всех составляющих арендной платы: кадастровой стоимости земельного участка, собственно ставок, коэффициентов, применяемых при ее расчете.
Что касается взыскания неустойки за несвоевременную уплату арендной платы в повышенном размере, то здесь суды учтут наличие или отсутствие вины арендатора в несвоевременной уплате, отталкиваясь от условий договора аренды: если в договоре аренды указано, что арендатор обязан самостоятельно отслеживать все изменения арендной платы и платить в измененном размере, то неустойку взыщут; если же об изменении арендной платы, согласно договора аренды, должен уведомлять арендодатель – то это будет являться основанием для суда отказать арендодателю в требовании о взыскании неустойки, в связи с неисполнением встречной обязанности самим арендодателем.
Об основаниях расторжения договоров аренды государственных, муниципальных земельных участков по инициативе арендодателя.
Часть 2 (2)
Немаловажным для нашего города является вопрос об особенностях расторжения договора аренды земельного участка, если арендатор обладает особым статусом – является резидентом Свободного порта Владивосток, и получил земельный участок на этом основании.
Статус резидента СПВ присваивается после заключения с уполномоченным органом (АО «КРДВ») соглашения об осуществлении деятельности, в котором резидент берет на себя обязательства реализовать инвестиционный проект в определенный срок. Федеральным законом «О свободном порте Владивосток» предусмотрено, что расторжение соглашения об осуществлении деятельности допускается по соглашению сторон или решению суда. Соглашение об осуществлении деятельности может быть расторгнуто судом по требованию одной из сторон в связи с существенным нарушением условий такого соглашения другой стороной или по иным предусмотренным данным законом основаниям.
К существенным нарушениям резидентом СПВ условий соглашения об осуществлении деятельности закон относит следующие обстоятельства:
1) неосуществление резидентом СПВ деятельности, предусмотренной соглашением об осуществлении деятельности, в течение 24 месяцев с даты подписания данного соглашения;
2) неосуществление инвестиций, в том числе капитальных вложений, в объеме и сроки, которые предусмотрены соглашением об осуществлении деятельности.
При арендных отношениях, в которых арендатор имеет статус резидента СПВ, факт действия или расторжения соглашения об осуществлении деятельности резидента СПВ имеет важное, но все же не решающее значение при решении вопроса о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя. Суд в любом случае должен установить, допущено ли арендатором существенное нарушение договора аренды, то есть такое нарушение, при котором другая сторона (арендодатель) в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Так, суды указывают: расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, являясь по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств. Очевидно, однако, что расторжение договора об осуществлении деятельности резидента СПВ может решающим образом склонить суд к выводу о существенности нарушения, допущенного арендатором, особенно, если расторжение данного соглашения произошло в судебном порядке и вследствие злостного бездействия резидента.
В случае, если на публичном земельном участке, который предоставлен в аренду для строительства, имеется объект незавершенного строительства (ОНС), арендатору необходимо знать следующее:
1. Наличие на земельном участке ОНС (равно как и наличие у застройщика заключенных договоров долевого участия в строительстве) не спасет от расторжения договора аренды земельного участка. Подход здесь такой же, как был изложен выше: суды будут устанавливать существенность нарушений договора аренды участка, допущенных арендатором.
2. Потребовать от арендатора освободить земельный участок от ОНС, законно возведенного на нем (т.е. по существу снести объект) арендодатель не вправе, даже если право собственности на ОНС на дату расторжения договора аренды земельного участка еще не зарегистрировано.
3. Даже лишенному законных прав аренды на земельный участок собственнику ОНС закон в ряде случаев дает «последний шанс» на достройку объекта, путем получения в аренду земельного участка без торгов (однократно) сроком на 3 года. Это возможно, если право собственности на ОНС было зарегистрировано до 01.03.2015, или земельный участок получен в аренду до этой даты, а также в некоторых других случаях.
4. Если арендатор не использовал и указанный «последний шанс» на достройку объекта, то по истечении срока действия 3-летнего договора аренды собственника ОНС могут лишить его права собственности на данный объект, путем продажи с публичных торгов (но только в судебном порядке). Суд не удовлетворит такой иск, если установит, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Средства, вырученные от продажи ОНС с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Коллегия адвокатов «Толмачева и компания» специализируется в сфере защиты прав и интересов бизнес-сообщества г. Владивостока, и готово оказать правовую помощь по спорам, связанным с договорами аренды земельных участков, и иным вопросам.
Адвокат КА «Толмачева и компания» Адвокатской палаты Приморского края
Денеко Е.Г.