Об основаниях расторжения договоров аренды государственных, муниципальных земельных участков по инициативе арендодателя

Часть 1.

Земля является одним из основных активов и условий для ведения большого количества видов предпринимательской деятельности. Значительное количество земельных участков находится в собственности у государства (муниципалитета) и передается частным лицам и организациям в пользование по договорам аренды. Получив такой земельный участок в аренду, важно понимать все основания, по которым можно его лишиться, чтобы не допустить их наступления. Данная статья посвящена основаниям расторжения в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по инициативе арендодателя. В первой части статьи мы разберем общие ситуации для расторжения договоров аренды, во второй части - затронем ситуации, осложненные особым статусом арендатора (резидент Свободного порта Владивосток), наличием на земельном участке объектов капитального строительства.
При рассмотрении вопроса о наличии или отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, основополагающим критерием является срок договора. Действующее законодательство устанавливает в этом отношении следующие разновидности договоров аренды:
1. Со сроком действия 5 лет и менее (краткосрочный);
2. Со сроком действия более 5 лет (долгосрочный);
3. Заключенные или возобновленные на неопределенный срок.
Краткосрочный договор аренды государственного или муниципального земельного участка может быть расторгнут по любым основаниям, предусмотренным гражданским или земельным законодательством. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:
- использует земельный участок не по целевому назначению;
- использованием земельного участка приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде, порче земель; при невыполнении арендатором обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- не использует земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3-х лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или иных уважительных причин);
- возводит на земельном участке самовольную постройку (либо в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки, не сносит ее);
- более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом необходимо понимать, что в краткосрочном договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Договор краткосрочной аренды может содержать условия, позволяющие арендодателю в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор при наступлении определенных обстоятельств, в т.ч. каких-либо нарушений со стороны арендатора, даже не существенных (например, однократное невнесение арендной платы в установленный срок). Именно поэтому краткосрочный договор аренды требует максимально внимательного изучения арендатором условий его расторжения.
Долгосрочный договор аренды государственного или муниципального земельного участка имеет для арендатора преференции: такой договор может быть расторгнут по инициативе (по требованию) арендодателя только судом, и только при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, никакого одностороннего внесудебного расторжения долгосрочного договора аренды государственного или муниципального земельного участка по инициативе арендодателя быть не может. При этом, даже если сам договор аренды содержит иные условия, то они не будут иметь силы, как противоречащие императивному требованию закона.

Часть 2.

Что же признается существенным нарушением договора аренды земельного участка?
Необходимо признать, что это является оценочной категорией, не имеющей точных критериев, т.е. определяемой каждый раз судом с учетом всех факторов и обстоятельств дела, наступивших последствий и т.д.
Суды могут признавать существенными нарушениями следующие случаи:
а) если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Как правило, устранение данного нарушения (уплата задолженности по арендной плате в разумный срок после получения претензии) помогает избежать расторжения договора аренды в суде. Однако необходимо учитывать, что помогает не всегда: имеется и негативная для арендаторов практика, когда суды признавали, что даже погашение арендатором задолженности в разумный срок (тем более, в ходе судебного разбирательства) не является основанием для сохранения между сторонами договора аренды. Факторами, которые учитывает суд для определения степени существенности нарушения условий договора аренды, являются длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме.
б) если арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или вовсе не использует его.
Для разрешения вопроса о том, при каком сроке неиспользования участка договор аренды считается существенно нарушенным арендатором - суды в первую очередь изучают условия договора. Например, стороны заключили договор аренды земельного участка под строительство и дальнейшую эксплуатацию здания сроком на 49 лет, при этом здание должно быть построено в течение 5 лет после предоставления участка. Очевидно, что в данном случае, если арендатор не построит здание без уважительных причин в течение 5 лет, то суды признают это существенным нарушением договора аренды.
Если же в договоре аренды срок для использования земельного участка четко не установлен, то, например, в упомянутой ситуации с капитальным строительством – зачастую 3-летний срок неиспользования участка без уважительных причин становится критерием существенности нарушения (суды опираются в т.ч. на то, что срок действия градостроительного плана земельного участка, на основании которого разрабатывается проектная документация и выдается разрешение на строительство, составляет 3 года).
Ключевым фактором при расторжении договора аренды по данному основанию является причина, по которой земельный участок не использовался арендатором по назначению. Если участок объективно невозможно было использовать в тех целях, для реализации которых он передавался (например, при наличии разного рода административных барьеров), то оснований для расторжения договора аренды нет. Здесь следует также упомянуть и возможный переход арендатора «в наступление» - в виде требования к арендодателю об уменьшении размера арендной платы (вплоть до ее полной отмены) за тот период, когда участок по объективным причинам не мог использоваться по назначению, либо возможность его использования была затруднена; в подтверждение такой возможности имеется устойчивая судебная практика.
в) иные случаи, когда арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (возведение самовольной постройки, порча земель и др.).
Что касается договоров аренды, заключенных или возобновленных на неопределенный срок, то на практике к таким договорам чаще всего относятся договоры аренды с истекшим сроком действия, обязательства по которым продолжают исполняться сторонами (арендодатель не требует вернуть участок, арендатор продолжает платить за землю в отсутствие возражений на это арендодателя). К сожалению, для арендатора, по такому договору арендодатель вправе расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке, просто письменно предупредив арендатора за 3 месяца до расторжения. При этом никакого значения не будет иметь то, на какой срок изначально был заключен истекший договор аренды (более 5 лет или менее).

Коллегия адвокатов «Толмачева и компания» специализируется в сфере защиты прав и интересов бизнес-сообщества г. Владивостока, и готово оказать правовую помощь по спорам, связанным с договорами аренды земельных участков, и иным вопросам.

Адвокат КА «Толмачева и компания» Адвокатской палаты Приморского края
Денеко Е.Г.